SWSG Geschäftsbericht 2013

Mehr Wohnungen abgerissen als neue fertig gebaut

SWSG-Geschäftsbericht 2013 im Gemeinderat am 11.7.2014
Bericht und Kommentar von Ursel Beck

Nur 65 Wohnungen hat die SWSG laut Geschäftsbericht im Jahr 2013 fertiggestellt. Sie werden teuer vermietet. Die Anzahl der Wohnungen, die die SWSG abgerissen hat, ist viel höher. Allein in der Olnhauser Str. 10 – 32 und der Aurichstr. 25 bis 47 in Zuffenhausen-Rot wurden drei Häuserzeilen mit 135 Wohnungen und guter Bausubstanz aus den 50er Jahren dem Erdboden gleichgemacht. Neu gebaut werden 90 Wohnungen, davon 22 Sozialwohnungen. Die frei finanzierten Wohnungen kosten 12 Euro pro Quadratmeter. Selbst die Miete für die Sozialwohnungen liegt mit 7,50 Euro Kaltmiete weit über dem, was die Mieter hier früher bezahlt haben.
Der Wohnungsbestand der SWSG hat sich im Jahr 2013 auf 17.942 reduziert. Im Jahr 2006 waren es mit 18.271 noch 329 Wohnungen mehr.
Die ganze Geschäftspolitik der SWSG ist kein Beitrag zur Bekämpfung der Wohnungsnot, sondern zur Verschärfung. Auch im Jahr 2013 war das Ziel der SWSG Profitmaximierung. Fast alle Aufsichts- und Gemeinderäte unterstützen diese Politik.

Eigenkapitalverzinsung von 6,2%
19,4 Millionen Gewinn vor Steuern weist die SWSG im Jahr 2013 aus. Nach Steuern bleiben 14,45 Millionen. Per Beschluss geht dieser Gewinn in die Rücklagen. Sie erhöhen sich dadurch auf sage und schreibe 279 Millionen Euro.
Das Eigenkapital betrug 2002 noch 175 Mio. Ende 2013 sind es 329,7 Millionen. Das heißt es hat sich in 11 Jahren fast um 90% erhöht. Bei einem Gewinn von 19,4 Mio und einem Eigenkapital von 314,6 Mio. Euro Anfang 2013 ergibt sich eine Eigenkapitalrendite oder –verzinsung von 6,2%. Da die SWSG in ihrem Geschäftsbericht den Zinssatz für Geldanlagen für das Jahr 2013 mit 0,7% bis 1,09% angibt wird deutlich, dass die SWSG durch Mieteinnahmen eine x-fach höhere Verzinsung erzielt als derzeit für Geldanlagen üblich
Die Eigenkapitalrendite von 6,2% gibt die SWSG in ihrem Geschäftsbericht gar nicht an. Nur die niedrigere Gesamtkapitalrendite von 3% (Verhältnis von Gewinn plus Zinsen zu Kapital einschließlich Fremdkapital).

Hohe Mieten und wachsende Verschuldung der Mieter sind Kehrseite der hohen Gewinne
Wo der Gewinn herkommt, wurde weder von Geschäftsführer Wendel noch von den meisten Gemeinderäten im Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen am 11.7.2014 thematisiert. Aus Sicht der SWSG-Mieterinitiativen sind die hohen Gewinne und Rücklagen die Kehrseite der hohen Mietpreise, der wachsenden Verschuldung und Verarmung der Mieter sowie die Vernachlässigung der Instandhaltung. Es kann nicht akzeptiert werden, dass sich die SWSG als städtisches Wohnungsbauunternehmen auf Kosten von Geringverdienern, Arbeitslosen, Rentner und Familien bereichert.

Verschleierungstaktik
Alles wurde bei der Ausschusssitzung im Gemeinderat daran gesetzt, die Verhältnisse bei der SWSG zu verschleiern. Krampfhaft wurde versucht die SWSG als soziales Unternehmen darzustellen. Geschäftsführer Wendel sprach von einem „sozialen Mietenkonzept“, der SWSG. Dabei nahm er es mit der Wahrheit dann auch nicht genau. Bei Modernisierung würde die Warmmiete um maximal 20% steigen, erklärte Geschäftsführer Wilfried Wendel.
In der Bottroper Straße im Hallschlag werden diese 20% aber in vielen Fällen überschritten. Das hat die Mieter/Bürgerinitiative Hallschlag der SWSG längst nachgewiesen. Bei einer Mieterversammlung im Hallschlag für die Mieter der Bottroper Straße am 27. Juni 2014 wurde der Kundendienstleiter, Herr Hoffmann damit konfrontiert, dass die SWSG ihre Zusage von maximal 20% Warmmietenerhöhung nicht einhalte. Herr Hoffmann erklärte daraufhin, dass die 20% nur ein Durchschnittswert seien und im Einzelfall überschritten werden können. Aber Geschäftsführer Winfried Wendel wirft im Gemeinderat eine Power-Point-Präsentation an die Wand auf der steht: „Maximal 20% Warmmietenerhöhung bei Modernisierung“.

Föll als Aufsichtsratsvorsitzender und die Sprecher von SPD, Grünen und CDU überschütteten Geschäftsführer Wilfried Wendel mit Lob und äußerten ihr Bedauern, dass Herr Wendel die SWSG Ende des Jahres verlässt.

Kritische Anmerkungen gab es nur von Stadtrat Bernd Klingler von der FDP und Tom Adler von der Linken. Klingler kritisierte die „exorbitant hohen Mieten“ und die „exorbitant hohe Eigenkapitalquote“, die hohen Steigerungen bei den Kaltmieten, Energieeinsparungen würden nicht erreicht, die Nebenkosten wären nicht transparent.

Falsche Nebenkostenabrechnungen
Interessanterweise erklärte Wilfried Wendel, dass die SWSG am Nebenkostenmanagement arbeite. Das kann man nur so interpretieren, als dass sie nach Öffentlichmachung durch die Mieterinitiativen nicht mehr verdecken können, dass hier etwas faul ist. Und es ist viel faul. Nach großen Fehlern zu Lasten der Mieter im Hallschlag wurde von den Mieterinitiativen im Wohngebiet Lauchhau aufgedeckt, dass seit dem Jahr 2008 mindestens 46.262,07 Euro für den Einsatz von Korrosionsschutzmittel im Trinkwasser über Betriebskosten von den Mietern kassiert wurden.

Gegenstimme von der Linken
Tom Adler von der Linken erklärte, dass er sich dem Lob der meisten anderen Gemeinderäte an der Geschäftspolitik der SWSG nicht anschließen könne. Er verwies auf einen Artikel im Stadtanzeiger, in dem vom neu gewählten Gemeinderat erwartet wird, dass bei der SWSG angesichts falscher Einstufungen im Mietspiegel und der Vernachlässigung des Baus von Sozialwohnungen „aufgeräumt“ wird. Tom Adler kritisierte die „neubaugleiche Modernisierung“ als Verdrängung von Mietern. Der Wohnungsbestand der SWSG sei im letzten Jahr gesunken, weil Altbauten abgerissen worden seien um an die Stelle Eigentumswohnungen und teuere Mietwohnungen zu bauen. Die Strategie der SWSG müsse korrigiert werden. Tom Adler forderte außerdem, dass die Daten des Statistischen Amtes, die zur Korrektur der Wohnlagenkategorie herangezogen wurden, öffentlich gemacht werden. Bei der Abstimmung über den Jahresabschluss einschließlich der Überführung des Gewinns in Rücklagen und die Entlastung von Geschäftsführung und Aufsichtsrat stimmte Tom Adler als einziger dagegen.

Falsche Eingruppierung der Wohnlage
Zur falschen Lageeinteilung erklärte Wilfried Wendel, dass das Thema im letzten Jahr kritisiert wurde. Dass es die Mieterinitiativen waren, die eine Korrektur der falschen Einstufung forderten, erwähnte er nicht. Aber es seien darauf hin 700 Korrekturen als „mieterfreundliche Lösung“ vorgenommen worden. In einer E-mail des Kundendienstleiters der SWSG an die Mieter/Bürgerinitiative Hallschlag vom 26.3.2014 heißt es: „ Es trifft nicht zu, dass die SWSG auf Druck der Mieter/Bürgerinitiative eine Korrektur der Lageeinstufung für verschiedene Objekte im Hallschlag vorgenommen hat. Die SWSG überprüft grundsätzlich in regelmäßigen Abständen die Lageeinstufung ihrer Objekte. Nicht nur im Hallschlag, sondern im gesamten Stadtgebiet“. Das stimmt nicht. Denn der Hallschlag war ab 2007 wie der Killesberg eingruppiert. Erst nach Kritik der Mieterinitiativen anlässlich der Mieterhöhung 2013 gab es Korrekturen.

Energetische Sanierung
Zur Kritik an der energetischen Sanierung gestand Geschäftsführer Helmuth Caesar, dass der Wärmeverbrauch ein heikles Thema sei. Es gebe enorme Schwankungen. Er machte allerdings das veränderte Heizverhalten der Mieter dafür verantwortlich, wenn Energiesparziele durch die energetische Sanierung nicht erreicht würden. So kann man sich aus dem Schwindel mit der energetischen Modernisierung rausreden. Caesar erklärte, dass bei jeder energetischen Modernisierung der Energieverbrauch vorher und nachher geprüft werde. Wie wäre es, wenn die Mieter darüber informiert würden? !

Einige Anmerkungen zu den Zahlen im Geschäftsbericht.
Die beiden Geschäftsführer haben im Jahr 2013 insgesamt 389.000 Euro Bezüge kassiert. 5,3% mehr als im Jahr davor. Welcher Mieter der SWSG hat im Jahr eine solche Einkommens- oder Rentenerhöhung bekommen? Keiner!

Auch die Aufwendungen für die drei bis vier Sitzungen des 13 köpfigen Aufsichtsrats stiegen im Jahr 2013 um 4.000 Euro auf 28.000.

Weil die SWSG eine GmbH ist, müssen 6,3 Millionen der Mieteinnahmen für Erbaupacht für die städtischen Grundstücke an die Stadt abgeführt werden. Obendrauf bezahlt die SWSG 5 Millionen Steuern.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist völlig intransparent. Die Soll- bzw. Kaltmieten werden nicht von den Betriebskosten getrennt aufgeführt.
Es gibt einen Posten „Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke“ über 6,3 Millionen Euro. Was verbirgt sich dahinter?
Nur über den Posten Rückstellungen erfährt man, dass die SWSG im Jahr 2013 mindestens eine Millionen Euro für „Prozesskosten“ verbucht hat. Die Rückstellungen dafür wurden um fast 400.000 Euro erhöht. Wenn man Prozesse gewinnt, bezahlt der Verlierer die Prozesskosten. Die hohen Prozesskosten könnten bedeuten, dass die SWSG viele Prozesse hat und am Ende oft auf der Verliererbank sitzt. Möglicherweise nehmen die gerichtlichen Auseinandersetzungen mit Mietern zu. Und wahrscheinlich muss die SWSG mit Prozessen gegen Baufirmen weit mehr aufwenden als sie über Ihre Vernachlässigung der Bauaufsicht einspart.

Unter „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ werden fast 6 Millionen Aufwendungen ausgewiesen. Ihre Zusammensetzung wird an keiner Stelle erläutert.

Bei den Modernisierungen kann man aus dem Geschäftsbericht lesen, dass die Modernisierung sich auf „neubaugleiche Modernisierung“ verlagert hat. Neubaugleiche Modernisierung bedeutet Neubaumieten ohne Neubaustandard. Die SWSG-Mieterinitiativen lehnen sie deshalb ab.

Sozialwohnungen
Nichts steht im Geschäftsbericht darüber, wieviel Sozialwohnungen die SWSG für das Jahr 2014 beantragt hat. Laut Stadtanzeiger vom 28.5.2014 sollen es nur 36 sein. Und leider sind die Mieten von Sozialwohnungen seit Abschaffung der Kostenmiete nicht mehr sozial. Die Quadratmetermiete bei neuen „Sozialwohnungen“ beträgt mindestens 7.50 Euro. Die SWSG baut kaum Sozialwohnungen. Sie reisst mehr (noch) bezahlbare Mietwohnungen ab als sie neu baut. Darüber hinaus baut sie Eigentumswohnungen. Die SWSG sorgt mit ihrer Politik dafür, dass Menschen mit niedrigen Einkommen in der Stadt keine Wohnung mehr finden. Sie sollte genau das Gegenteil tun: Mietwohnugnen instandhalten, günstig modernisieren und neue bauen.

Neuer Aufsichtsrat ohne Oberbürgermeister Kuhn
Ein Oberbürgermeister hat das Recht auf den Aufsichtsratsvorsitz von städtischen Gesellschaften. Wenn es Fritz Kuhn Ernst wäre mit seinem Wahlversprechen von „bezahlbaren Wohnraum für Geringverdiener und für Familien mit Kindern“ dann könnte er als Aufsichtsratsvorsitzender bei der SWSG mit den 279 Millionen Rücklagen die Mieten senken, die Instandhaltung verbessern und viele neue preisgünstige städtische Wohnungen auf städtischen Grundstücken bauen. Aber OB Kuhn überlässt Föll weiter die SWSG. Und Föll folgen fast alle Gemeinderäte im Aufsichtsrat der SWSG. Erfreulicherweise hat die Fraktionsgemeinschaft SÖS und Linke PluS mit Tom Adler und Guntrun Müller-Enßlin aufgrund ihres Wahlerfolges bei der Kommunalwahl ab Herbst 2014 zwei Mandate im SWSG-Aufsichtsrat. Sie haben bereits angekündigt, gemeinsam mit den Mieterinitiativen für einen Kurswechsel bei der SWSG zu kämpfen.

links
Hier findet man den Geschäftsbericht der SWSG für 2014
http://www.swsg.de/media/0000005060.pdf

Hier sind die neu ernannten Aufsichtsräte der SWSG und deren mail-Adressen
http://www.mieterinitiativen-stuttgart.de/content/AufsichtsraeteSWSG.pdf

Zahlen und Fakten aus dem SWSG-Geschäftsbericht für das Jahr 2013:
In Klammern jeweils die Zahlen von 2012
Jahresüberschuss: 19,4 Millionen Euro vor Steuern . Nach Steuern 14,452 Millionen (13,255 Mio Euro)
Eigenkapitalrendite: 6,2% (4,2%)
Umsatzrendite: (10%)
Rücklagen: 279 Mio (273 Mio)
Erbaupachtzins an die Stadt: 6,289 Millionen (5,993 Mio Euro)
Aufwendungen für zwei Geschäftsführer: 389.000 Euro ( 368.000 Euro)
Aufwendungen für 13 Aufsichtsräte: 28.000 Euro (24.000 Euro)
Mietwohnungen zum 31.12.2013: 17.942 mit 1.171 Tqm Wohnfl. 7.747 Sozialwohnungen. (18.043 mit insgesamt 1.175 Tqm Fläche).
Mieteinnahmen: 126 Millionen (120,6 Mio. )
Durchschnittsmiete: 6,72 Euro pro qm (6,33 Euro pro qm)
Investitionen in die Instandhaltung: 26,9 Millionen ( 27,2 Mio Euro)
Modernisierung: 286 Wohnungen (473 Wohnungen)
Neubau von Mietwohnungen: 65 (139)
Neubau von Eigentumswohnungen: 27 (51)