Bericht über die Verhandlung einer Klage des Vermieters Vonovia gegen einen Mieter vor dem Amtsgericht Esslingen am 20.1.2021

Es ging bei der Klage um Forderungen der Vonovia gegen die Mieter aus den Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen der Jahre 2017, 2018 und 2019. Begründung der Klage waren nicht beglichene Forderungen i.H.v. € 198,00 gegen die Mieter. Die Beklagten haben widergeklagt i.H.v. € 1.150.00.

Gleich zu Beginn der Verhandlung sprach die Richterin die anwaltliche Vertretung der Klägerpartei an und machte deutlich, dass die eingereichten Unterlagen der Klägerin ungeordnet und für Außenstehende nicht nachvollziehbar sind. Die Richterin sagte, dass sie über Stunden versucht hat, die Forderungen zu verstehen. Sie habe aber letztendlich aufgegeben, weil ihr dies nicht möglich war. An verschiedenen Einzel-Beispielen hat sie dies während der Verhandlung immer wieder deutlich gemacht.

Auch sprach die Richterin an, dass die Klägerseite aufgefordert war, sich nicht nur durch einen Anwalt vertreten zu lassen, sondern wegen den Unklarheiten in den vorgelegten Unterlagen ein kompetenter Mitarbeiter von Vonovia hätte erscheinen sollen, um Klarheit in das Dunkel zu bringen. Die Richterin betonte mehrfach, es sei nicht Aufgabe eines Gerichts die Unterlagen so aufzubereiten, dass sie verständlich und nachvollziehbar sind. Die Richterin verzichtete diesmal noch auf ein Ordnungsgeld, betonte aber bei nochmaligem Verstoß gegen diese Anordnung werde dieses Strafmaß verhängt.

Trotz dieser Bemängelung wurde immer wieder an einzelnen Vorgängen im Laufe der knapp 2-stündigen Verhandlung versucht zu klären, welche Forderungen rechtens sind. Erschwert wurde dies vor allen Dingen auch dadurch, dass Forderungen und Gutschriften durch das Vonovia-System gegenseitig aufgerechnet werden, was teilweise sogar zu einer Aufrechnung zwischen einzelnen Forderungen bzw. Gutschriften aus der Heizkostenabrechnung mit der Betriebskostenabrechnung führte. Da dieses Verfahren über Jahre so fortgeführt wurde, ohne eine Klärung zu erreichen, bzw. ohne die Positionen auf Null zu stellen, wurde es in der Verhandlung auch den Beobachtern immer deutlicher, dass eine eindeutige Klärung fast unmöglich ist.

Die Beobachter waren sich einig, dass diese Art der Abrechnung – mit ihren kaum nachvollziehbaren Ergebnissen – von Vonovia durchgängig praktiziert wird, und zur Verunsicherung bei den Mietern führt.  Diese Vorgehensweise des Vermieters hat System und führt in 90 % zu Erfolg, weil die Mieter sich ihrer Rechte nicht bewusst sind und sich deshalb nur in wenigen Fällen dagegen trauen, um vor Gericht für ihre Rechte zu kämpfen.

Die Richterin hat in diesem Zusammenhang den Parteien vorgeschlagen, Forderungen und Gutschriften nicht gegenseitig aufzurechnen, sondern in Zukunft soll der Vermieter eine Liste an Forderungen aufstellen, mit nachvollziehbaren Angaben zu den einzelnen Positionen. Die Mieter wurden im gleichen Sinne aufgefordert, ihre Gutschriften entsprechend aufzubereiten.

So konnten im Laufe der Verhandlung nur einzelne Positionen geklärt werden. Die Richterin hat abschließend den Vorschlag gemacht, dass sie im schriftlichen Verfahren einen Vergleichsvorschlag erstellen wird. Überschlägig wurde deutlich, dass nicht die Klägerin Forderungen hat, sondern dass die Mieter eine Zahlung von Vonovia erwarten dürfen.

Während der Verhandlung wurde zwar nicht angesprochen, dass ein Vermieter die nach § 259 BGB erforderlichen Originalbelege von Subunternehmen auf Anforderung den Mietern zur Einsicht vorlegen muss. Dennoch geht aus dem Gesetzestext hervor, dass die Rechtmäßigkeit der Forderungen erst nach Prüfung dieser Originalbelege durch die Mieter festgestellt werden kann.

Es wird immer deutlicher, dass Vonovia dieser gesetzlich vorgeschriebenen Verpflichtung nicht nachkommt. Deshalb kann man allen Mietern, die Zweifel an den Nebenkostenabrechnungen haben, nur Mut machen, immer wieder auf die Vorlage dieser Originale zu bestehen und sich nicht einschüchtern zu lassen. § 259 BGB stärkt die Rechte der Mieter.

Esslingen, 25. Januar 2021