Rechtslage bei Abriss

Mietern, die ihre Wohnungen für einen Abriss nicht räumen, bekommen in der Regel eine Kündigung. Diese Kündigung wird dann im Extremfall versucht mit einer Räumungsklage durchzusetzen.

So einfach ist die Sache für die Vermieter aber nicht.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sagt dazu in § 573

„(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […] der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. […]“

Der Vermieter muss also bei Gericht erst mal nachweisen, dass er die Wohnungen im bestehenden Zustand nicht mehr wirtschaftlich verwerten kann.

Es ist nahezu unmöglich eine pauschale Antwort darauf zu geben, wie die Gerichte im Einzelfall entscheiden. Es kommt immer auf den Einzelfall an.

Allgemein kann man sagen, dass die in Abs. 3 angeführte Begründungspflicht des Vermieters ziemlich detailliert und ausführlich sein muss. D.h. er muss ganz konkrete Zahlen vorlegen. Zudem muss der „erhebliche Nachteil“, der ihm durch die Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnisses erwächst, wirtschaftlich betrachtet substantiell, d.h. empfindlich sein.

Allgemein gilt: je sanierungsbedürftiger ein Haus ist, desto eher kommt der Vermieter mit einer Verwertungskündigung durch.

In keinem Fall kann man sich auf die Gerichte verlassen. Es ist absolut nötig, auch während einer juristischen Auseinandersetzung den öffentlichen Druck so hoch wie möglich zu halten.

BGH-Urteil vom September 2017 zu Verwertungskündigung

Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil im September 2017 die Mieterinteressen gegen eine Kündigung wegen Abriss gestärkt. Kündigungen nur zur Gewinnmaximierung erteilt er eine Absage (BGH, Urt. v. 27.09.2017, Az. VIII ZR 243/16).

https://www.lto.de/recht/hintergruende/h/bgh-viiizr2431-kuendigung-miete-wohnraum-verwertungskuendigung-gewinnmaximierung-besitzrecht-mieter/

§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.