Heizungsausfall – Wie Sie Ihr Recht auf eine warme Wohnung und Warmwasser durchsetzen können

Immer wieder kommt es zu Ausfällen von Heizungen und Warmwasser. Ärgerlich daran ist, dass die Vermieter oft viel zu spät Handwerker schicken und Mieter nicht informieren, was das Problem an der Heizung ist und wann sie repariert wird. Entweder wird gar keine Mietminderung für den Heizungsausfall gewährt oder zu wenig. Doch Mieter haben Rechte.

Bei Ausfall von Heizung und Warmwasser liegt nach deutschem Mietrecht ein erheblicher Mietmangel vor. Das berechtigt in der Regel zu einer deutlichen Mietminderung.

  1. Grundsatz (§ 536 BGB)

Ist die Mietsache mangelhaft und dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich eingeschränkt, darf die Miete automatisch gemindert werden – ohne Zustimmung des Vermieters.

Ein vollständiger Heizungs- und Warmwasserausfall zählt zu den schwerwiegendsten Mängeln, insbesondere in der Heizperiode.

  1. Höhe der Mietminderung (Richtwerte aus der Rechtsprechung)

Die konkrete Höhe hängt von Jahreszeit, Dauer und Außentemperatur ab. Typische Orientierungswerte:

  Heizungs- und Warmwasserausfall

  • 50 – 100 % Mietminderung
  • Bei winterlichen Temperaturen kann sogar eine 100 %-Minderung gerechtfertigt sein

  Besonders im Winter

  • In der Heizperiode (ca. 1. Oktober – 30. April) wird sehr streng beurteilt
  • Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof ist eine Wohnung ohne Heizung im Winter nahezu unbewohnbar

  Sommermonate

  • Warmwasserausfall allein: meist 10 – 30 %
  • Totalausfall (inkl. Heizung): trotzdem deutlich höher, je nach Zumutbarkeit
  1. Ab wann darf gemindert werden?

✔ Ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mangel besteht
⚠ Voraussetzung: Der Vermieter muss unverzüglich informiert werden (am besten schriftlich).

Eine Frist zur Minderung ist nicht nötig, wohl aber zur Reparatur.

  1. Wichtige Pflichten des Mieters
  • Mangelanzeige sofort (E-Mail, WhatsApp, Einschreiben)
  • Mietminderung realistisch ansetzen (nicht „ins Blaue hinein“)
  • Beweise sichern (Fotos, Thermometer, Zeugen)
  1. Besonderheit: Ersatzmaßnahmen

Stellt der Vermieter z. B.:

  • Heizlüfter
  • mobile Boiler

kann sich die Minderungsquote reduzieren, aber nicht vollständig entfallen, da Komfort, Kosten und Sicherheit meist eingeschränkt sind.

  1. Empfehlung aus der Praxis

Bei 100 % Ausfall im Winter:

  • 50–100 % Minderung ist gut vertretbar
  • Bei längerer Dauer zusätzlich möglich:
    • Schadensersatz (z. B. Stromkosten für Heizlüfter)
    • Hotelkosten, wenn Wohnung unbewohnbar wird